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一个南昌老地产人的自白|深圳|上海|南昌市|福州

发布日期:2022-05-12 00:18    点击次数:240

PART

壹: 走出校园,踏入地产业

1992年9月,那是一个“伟大春天”后的金秋,

我告别学生时代,开始步入职场。

我们那几届毕业生当年工作分配整体都比较好。

我分配的单位全称:中国房地产开发集团南昌公司(前身为南昌市人民政府统一住房建设办公室),这名字一听就金光灿灿,高大上。

属当时市政府直属的事业单位(事业编制、企业管理),简称“中房”。

早年南昌的上海路小区、青山湖小区、鲤州小区、朝阳小区、新世纪小区以及沿江路等大片小区都是我们公司开发的。虽然历经多次的外立面“涂脂抹粉”,现在已是典型的老旧小区。

公司总部位于原经济大楼5楼整层。

经济大楼最初(现在的新东方豪景花园酒店)也是我们公司为市政府开发代建的。

当年总公司旗下各个开发处、名目繁多的经济实体、外地分公司、以及所谓外商合作的公司,加起来就有几十家,公司架构庞大,人员众多,类似现今的许多政府的平台公司。

正可谓三十年河东,三十年河西。

当年在邓小平南方视察后,继党的【十四大】又提出了建立社会主义市场经济体制的目标。

社会的主流思潮是下海经商,在体制内机关工作的诱惑力和现在“清华、北大”都想去街办相比,简直是天壤之别。

那时胆大的辞去公职,直接“下海”;

稳健一点就想来到我们这种体制比较活、效益又好的公司。于是政府许多原来公务员体系的人都各显神通,找关系调进我们公司。

在那个大时代的背景下,许多人的命运就此发生重大改变。

九十年代初,商品房市场已经出现了,

但改革还是摸着浅滩的石头。

我们和市政工程开发公司

(市政控股集团的前身之一)是南昌当时最大的两家国家一级开发资质企业。也是在这一年,“张梁”参加工作进入了“市政”。

而当年中房似乎不太瞧得起“市政”,

觉得他们“土里吧唧,胆子太小,

思想不解放”。记忆中市政当年只开发了个现在的“桃苑小区”。

据说当年参评全国优秀住宅示范小区时,建设部考评组只瞄了几眼,便问陪同人员:“南昌还有别的小区看嘛”?可凭心而论,桃苑小区在九十年代可谓南昌住宅小区的“颜值担当”。

科瑞集团郑跃文的“第一桶金”,

就是帮我们公司开发的上海路新世纪小区发行债券赚到的。

三十年前,就懂得或者敢于尝试发行地产开发债券,由此可见当年我们领导“达老板”经营理念还是比较先进前卫的,属于那个时代典型的开创性“能人”。坊间也有传闻他是市里的所谓“八大金刚”之一。

后来我也慢慢了解到,

公司的很多职工家里都有些背景,涵盖了几乎省市建设口相关单位领导的子女和家属。毫不夸张的是,房地产开发涉及许多部门和单位,但在我们公司,也许仅凭自身职工家里的关系,就可以在公司内部,把整个房地产开发复杂的手续流程走完。

“但出来混都是要还的”,

“中房”早已是过眼云烟。

而同时起家,辈分相同的“市政”早已高歌猛进,进化成为千亿级企业集团。

PART

贰:设计所里新来的年轻人

有点像部队新兵连,

我们刚分来的年轻人只要是建筑、工民建、给排水等相关专业的,总公司统一安排我们先去下属的建筑设计所锻炼,再做二次分配。

于是小小的设计所一下子就来了10多个年轻人,叽叽喳喳,非常热闹。

【中房设计所】位于珠宝街与孺子路交汇的地方,这一带是南昌“钵子汤”最早的起源地之一。

老左杂酱面就在对面的巷子里,刚刚开起;

象山南路春光绸布店旁还有那家著名的卖上海煎包和咖喱汤的“新园阁”(现搬到嫁妆街);

附近高桥“洋船头”那时开了一溜味道奇鲜的水饺店。

这些左右邻近的老南昌美食,

对于“吃货”的我至今还非常怀念。

我们这些年轻人中又以“江工”(当时叫江西工学院,现南昌大学)的人居多。当年我觉得自己还是个“菜鸟”,感觉他们大多已显老练成熟。

这应证了当年南昌关于各高校有名的顺口溜:“江大的伪君子、江工的二流子、师大的舞棍子、农大的土包子、财大的情种子”。

“沈力”是“江工二流子”的代表人物,

身材高大,体型健硕,初入职场就显官像端倪,他曾是江工校学生会主席还当选过全国学联的副主席,同是毕业生,但见过大场面,阅历丰富刻在脸上。

刚一认识就给我们发“过期”的名片——中外合资华龙房地产开发有限公司总经理助理(毕业正式上班前他在这家公司实习过)。

他坐在我办公桌的后面。记忆中总是拿把紫砂壶(不知从哪里顺来的)对着茶嘴、嚼着蚕豆喝茶,业务专业知识从来不学,每天上班就捧着本珠宝街小书屋租来的武侠小说看。但只要所里有外联、采购、组织活动等事宜,他浑身马上就像打了鸡血一样,立马放下小说、自告奋勇,热情冲天,我很钦佩他那时就有超越绝大多数同龄人的社会经验和活动能力。

由于我们是刚毕业,又类似实习阶段,

所以日子缓缓,生活散散,工作非常惬意,

大多数上班时间我们都是闲聊。

沈力总喜欢拿大家调侃逗趣,但言语上往往在我这里就占不了便宜(我台下从小就嘴巴利索,但台面上和他差距甚远)。

有次我高中同学来玩,脱口叫了下我那不雅的外号,他偶然窃听到后,自此有了战胜我嘴巴上的武器,只要一说不赢,就喊我外号堵我的嘴,自己嘿嘿得意的笑。

并在第一次看到我写的字后,他如获至宝,“这就是你写的狗爬的字啊”,又多了一个打击我的“利器”(他的字写的非常好)。

沈力其实是个很豪爽、很喜欢广交朋友的人,他待了不到一年就停薪留职走了,回来都会来看看大家。

他先是去了海南,后来读了中欧商学院,很早就已经做到了上市公司——【中兴通讯】的集团副总裁(这个公司江工的人好像很多)。

“曾鹏”当时外号叫“达鹏”,

源自第一天报到时摔了一跤,

而我们总经理姓“达”。他坐在我前面的办公桌,记忆中他阳光活跃,甜嘴滑舌,颇得所里老中青三代女同志的欢喜。

他画图时老喜欢腰上挂着单放机,

边听音乐边画图(那时还没CAD,用图板画图),有时还要身体扭两下,哼几句,直至被我们领导发现后,尖声大叫(我们是个女所长,有时像个老顽童),“曾鹏啊,你比我还厉害,我搞了这么多年设计都不敢分心,你还边听音乐边画图”。

曾鹏的父母都是中学的校长,姐姐是南昌消防支队负责管建设工程报建的,他那时一门心思想留学日本,经常读些“可你西瓦,撒有那那”的日语发音,有时还会去我家打个日本国际长途,联系那边的亲戚谈留学的事。

映象很深的是,他姐姐经常有吃不完的工作饭局,有时中午有几场,赶不赢时,曾鹏就叫上我一起冒充去蹭饭,反正那个年代建设单位请客来的人挺多,分成几桌,互相也不太认识,别人问起,曾鹏就面不改色的说:“我们是建委的”,桌上往往还有个红包得,非常有意思。

他和我一样在中房设计所呆了不到两年,

我去了集团其他分公司,他停薪留职去了珠海,2000年前后回到南昌创办了南昌最早的一批代理公司——“新德安(现已改为信德行)”。

他在“千禧城”赚得了回家第一桶金(他家和千禧城的开发商晏广保比较熟,南昌当时也没几家懂地产营销的专业公司)。现在他已早退出南昌地产的代理江湖。

九十年代初,南昌已经开始大拆大建,

所里效益比较好,设计单位又都是有提成的,所以每月收入加起来在当时还挺高,中午吃完工作餐,老板一桌,我们几桌,还能打打麻将,日子过得很舒爽。

当年流行的顺口溜是“十亿人民九亿商,还有一亿待开张”,社会开始“一切向钱看”。

这种风气自然弥漫到我们这个本身许多同事家庭社会关系就比较复杂的单位,加上南昌正处在大建设的井喷阶段,建材短缺,于是我们所里几个活跃的年轻人就尝试做起了“掮客”的角色,“你有钢材吗,我屋里搞得到水泥哎,”类似这种建材中介的对话就常在所里的年轻人中活跃地展开(但其实由于金额较大,中间人太多,他们实际成功率都极低)。

“有样学样””,我也迅速进入角色,

打起摩丝,夹上公文包。

父亲老笑我:“人尺巴子高,天天夹个公文包”。

我一是没有这方面的门路,也觉得操作过程难以把控,但我迅速寻找到适合自己做的商机。

因为了解我原来的学校有许多地市、县里的学生,他们毕业就想留在南昌,工作单位的好坏也并不敢奢求,但很多人家里的确是举目无亲,就是花钱也不知找谁。我迅速发现这种商机,以我们单位很多人家里的建设口关系,他们的亲友随便向下面施工单位安排几个毕业生,在当时可能就是“打一个电话”而已,学校方面又有下几届认识的学弟“背书”,就这样我与公司同事分工、“分赃”,每到毕业分配时,总能轻轻松松的小赚几笔。

第二年的冬季,我就迫不及待地去原八一广场主席台下面的“乐园商场”买了件自己念了很久,当年很时髦的带毛领的山羊皮夹克。

以致我当时产生幻觉,

觉得自己有“商业天赋”。

现在回想,我不过是在流金岁月,

依靠平台背景,借助灰色地带,

做了几次小掮客而已,就错把平台当本事。

别人有这样的平台和机会,一样能行。

PART

叁: 第一次接触地产销售

我本来就对天天埋头画图、

算钢筋的结构设计没有兴趣,

于是在总公司成立中房信息咨询中心这个子公司,开启自身开发项目销售和二手房业务时,就自告奋勇,找到他们老总,毛遂自荐。

老总姓陆,是个女强人,很有眼光和思路,

执行力又强,我非常佩服她,如果不是1995年公司那场三死,两植物人、一重伤的严重车祸(她属重伤,腿断了),我感觉即使后来中房倒闭,她也能照样做得很大。

这个在1994年就成立的一、二手房联动的房地产代理销售公司,在当时已经非常超前了。办公的地点在滕王阁大门口南边的公司总部一楼(现已拆迁成广场)。

由于经常近距离看到外地游客在门口集体合影,公司的那些老油子嘴比较毒,常开玩笑,“快看,快看,猴子全体集合”。这是当年许多南昌人的恶习。

公司代理销售的第一个项目就是作为总部大楼副楼的六套住宅,我记得很清楚的原因在于,当时整个南昌的房价还在1000元左右的时候,我们总公司的“达总”就把这几套房子定价3000元一个平方。

他的理由很自信:一是产品稀缺(整个南昌当时几乎没有四房两厅两卫、150平米的商品房出售)、二是地段离滕王阁最近。三是数量就是六套,也是稀缺,肯定有那种顶级客户会买单,而价格不是他们要考虑的。

我们当时都觉得价格高的实在太离谱,

但事实证明,老板是对的,贫穷限制了我们的想象,有钱人就是“只买贵的,不买对的”。

现在回想,“达总”不愧是南昌当年的风云人物,虽然中房最后的倒闭他有很大的责任,

但他当时就能对市场客户做如此通透精准的判断,的确不简单。

其实在我们之前,福州路口腔医院旁,南昌就诞生了第一家非常牛B的房产中介公司,全称为南昌房地产咨询服务有限公司。

那个公司“出世即巅峰”。

90年代初,他们员工就统一制服,配了胸牌,尤其在员工的笔记本上印有个人名字和公司LOGO,在那个时代给人感觉特别规范和时尚。

后来听说这家公司老板赚钱后在上海炒期货破产。如今这个南昌本土地产中介的“祖师爷”,早已被人遗忘。

“罗志忠”早年好像也在这个公司待过,

后去了上海,90年代末回来时,做了鄢建华开发的,南昌第一个引入现代房地产营销概念的“远东世纪花园”的第一任营销总监,他在南昌本土的地产营销界,资格极老。

“宁晓峰”就是我们老板从那家公司“挖”来的。

我也是从他那里第一次听到中介“下药”的专业暗语:中介公司通过发布一些根本不存在、性价比极高的房源来吸引客户咨询,从而获取客户资源。这种套路延续到今天都屡见不鲜,屡试不爽。

宁晓峰后来对我影响很大,

他是南昌本土最早一批做房地产代理中介的,读研后去了深圳,做过老牌上市房企“深深房”的营销总监,现在是路劲地产(收购孙宏斌顺驰的香港公司)的高管。

过去每次我到深圳,他回南昌,我们总会长聊一番。我初次接触地产销售他是我的老师,我日后考研也是受他的直接影响。

成长的旅途中大多数人仅仅只是遇见,

曾经从你的世界走过;

而有些人和事却改变了你生活的轨迹,影响了你生命的时间线。

我一直觉得宁晓峰改变了我的时间线

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肆:南昌第一轮房地产开发热潮

1992年,整个东京地价

可以买下美国的日本房地产泡沫开始破灭。

这一年前后,南昌郊区“四小龙”

(顺外、热心、湖坊、进顺)相继雄赳赳气昂昂地迈进全国“亿元村”的行列。

也正是在1992年,房改全面启动。

南昌开始了第一轮的房地产开发热潮。

但当时房地产开发还未对民营企业放开,

在此背景下,许多市政府下面区、局级单位,突然冒出了近百家以计委、经委、教委、旅游、华侨、东湖、西湖、郊区、湾里等单位为抬头的各类“红顶”房地产开发公司。

原因很简单,这些区、局级单位下面都有遍布南昌各个角落,原来属于国家划拨的“一亩三分地”,有些还是老城最核心的地块。

那时土地市场都是协议出让,而这些公司往往都没有什么开发经验,但合法的“壳”,又有稀缺的市中心土地资源,这让很多社会上的“能人”迅速嗅到了发财的机会,于是纷纷各显神通,搭上关系,借壳合作经营。

为此“鱼龙混杂,乱象丛生”,

南昌房地产进入最早期的“春秋时代”。

九十年代,南昌传统老城区毫不夸张的是:

以广场为中心骑个自行车,往周边四个方向蹬上不足半小时,不是骑到河里去,就是肯定能见到菜地。红谷滩还是滩涂河汊,“过八一桥”还是骂人的俚语。

现在南昌市老城区所谓的“握手楼”,

以及最高八层的多层建筑大多为那个时代的产物。后来普遍的封闭性社区、人车分流、物业管理、景观配套等那时几乎都不存在。

户型设计上什么动静分开,干湿分离,

明厨明卫那还是下个世纪的产品。

房地产开发也根本没有什么营销策划的概念,广告推广的意识也不存在,都是开发商在工地上的办公室放个桌子,图纸出来就卖房,很多老板自己就是销售经理,会计、出纳充当售楼员。也没有按揭的政策,都是一次性付款(当然也根据进度分期)。

南昌房价在整个九十年代,

长期徘徊在1000-1500元之间,

几乎都是自住或者改善,“炒店面已”经兴起,但“炒房客”,听都没听说过。

在当时“胆子更大点,步子更快点”思潮引领下,市里的领导对我们“达总”也公开表态:

“现在是市场经济,不管怎样,谁有本事把别人的钱放进自己的口袋里,谁就行”。

于是乎,上行下效,

公司的“门户”就此更加全面开放。

我们“中房”是国家房地产一级开发资质、

市政府直属企业的金字招牌,加上一些减免的规费(市政府经常从我们公司调拨一些商品房,分配给其它单位,以日后的开发规费冲抵房款)自然吸引了许多“大项目”的“挂靠”。

而公司也乐得收取一定数量的挂靠费,

反正谁能赚钱谁就行,哪管今后“洪水滔天”,这也为我们公司后期的倒闭埋下了祸根。

后几任领导都疲于解决层出不穷的烂尾、质量、违约、上访等问题。

一时间南昌中山路、胜利路、象山路、孺子路、金盘路、站前路、前进路、建设路、二七路上等黄金地段和老城区出现了大批我们公司自己或者挂靠开发的项目。

到90年代后期,

在中国房地产业真正走向市场化的前夜,

正准备拉开更加波澜壮阔的时代大幕时,

我们公司却深陷债务泥潭,

各类法律纠纷,而濒临倒闭。

PART

伍:九十年代南昌地产界的枭雄

每一代人有每一代人的使命,

也或许有其必然的宿命。

九十年代,在南昌房地产界:

王平(王森林)、王金林兄弟俩,

邓毛、“地主和唐老鸭”(陈桂林、唐卫华),

晏广保、李建平,赵小平、赵平两兄弟等都是当年的风云人物。

王平、王金林兄弟俩项目多在中山路、胜利路与象山路的黄金地段(如胜利路上的金麟大厦、象山南路爱国电影院周边、杨家厂等);

邓毛的项目主要在中山路、孺子路(比如现在中山路的动壹基地、孺子路的原抚州大厦);

陈桂林的开发以三星大厦为标志,当年前进路与绳金塔周边的很多项目都是他们开发。

李建平主要为金阳光大厦、金昌利以及和其他人合作的开发项目;

晏广保在开发千禧颐和园之前,

九十年代初就开发了阳明路上的贤士花园。

赵小平最初是广场新华书店的地下商业改造项目,他更出名的是他开办的“自在轩”,弟弟赵平后来与张志宏合作了青山湖的碧海云天,在萍乡还做了几个大型的综合体项目。

之所以至今记忆犹新,耳熟能详,

也是因为他们很多人的开发项目都曾挂靠在我们公司,或者有过合作。

进入2000年后,在我们“中房”沦为倒闭的命运时,这些当年在南昌地产界叱咤风云的人物也相继消失在历史曾经给他们的舞台。

邓毛已过世,

湾里的“帝景湾洋城”,现在这类不太知名的项目,很多人都无法联想到,开发商曾是九十年代南昌房地产界的老大。

“唐老鸭”(唐卫华)当年在圈中长袖善舞,

能说会道,好像后来是与胡智波合搞了站前路的古玩城。

这些人在特定的历史年代,

凭着聪明胆大,野蛮生长,

抓住了历史赋予他们的机遇。

他们的血液里也许必然流淌着商人天性对财富的狼性追逐,但学习能力以及自身的局限,使得他们错失了南昌房地产后期长达二十年更大的发展空间。

他们在南昌地产界,起家最早,收工也早。

PART

陆:“徐工”岁月

我在公司下属房地产咨询中心

那里待的时间很短,继而又去了总公司的质检科,后改叫工程部。

虽然我对销售很感兴趣,

但那时毕竟年轻,感觉能去公司总部工作,面子上更光鲜些,而且也想接触下工地,当然更有我骨子里从不喜欢按部就班的生活,性格始终“好动”,爱“折腾”有关。

1995年左右,

我开始了被别人叫我“徐工”的管工地时代。

我们质检科的首任领导

是从市质监站调过来的“老江湖”。

他当时骑着辆时髦的摩托,

眼神中透着自信和诡秘,穿梭在各个工地上,显得非常神气。他的业务能力当时很让我佩服,下工地检查走了一圈,瞄了几眼,就能说出十多条整改意见。

碰到做的很差,又喜欢辩解的,就会笑眯眯的戏谑包工头,“做了几年工地啊”,老板没听出来画外音,马上昂首骄傲的表白,“做了几十年哎”。“几十年啊!做塌了几栋房子哦?做成这样,赶快跟我改”,脸上的笑容瞬间消失。

下去检查,吃饭是当然的,

他总是轻松但又语气坚决的随口一说,

听说哪里哪里刚开张,生意很好,就到那里去尝下吧。

我一听就偷着窃笑,

他随口轻松说的都是南昌当时最好的几家高档酒店什么远东、华龙、金鹏、爱乐音等,包工头只有强颜欢笑,连说“好好好”。

想起来印象很深。那时不像现在,

过去能去南昌著名的高档酒店吃饭,对一般人来说,还是亲戚、同学间“显摆嘚瑟”的聊资。

但从内心,我却还是喜欢去当年的“蛤蟆街”吃吃口味,享受那里浓郁的正宗老南昌餐饮。

我们虽说管的项目有几十个,

但多数其实是挂靠项目,

下面还有分公司具体管现场的,

作为总公司的工程质检部门,实际上权利职责并不大。但毕竟扛着总公司的大招牌。

每逢遇上大检查或验收时,

那些抚州包工头总是挤出笑容站在工地门口,胳膊上夹条红塔山,内心痛苦却还要摆出热烈欢迎的姿态迎候我们,临走还照例每人要发个小红包。

这些都让我颇为感慨,

包工头虽表面光鲜,但背后的辛酸,只有自己“独饮”,而且拖欠工程款在那时就已经很普遍,这碗饭真的不好吃。

当年在公司总部,人浮于事,

实际上,除了遇上市里的大检查、省里、部里的抽检,去不去工地没人管你,想混日子很容易。与后来我在民企相比,也从来没有所谓“996”的加班概念。

大多数时间,公司的年轻人一到中午,往往聚在一起打那时非常流行的“六团”。

我一向少年老成,情商较高,颇得历任领导关照,有时还跟着领导,与南昌早年的地产风云人物推杯换盏,有过场面上的接触。

按世俗的理解,小日子过得蛮潇洒。

但我却越来越感到危机和发虚。

同学许多在工地现场虽条件艰苦,

但我知道他们已经开始独挡一面,而我自己感觉什么也没学到,去工地也就知道点皮毛,什么平整度、砂浆饱和度、钢筋外露等浅显知识,安乐时光,我已感到了前途的隐忧,感觉自己不过就是混在体制内的“小寄生虫”。

尤其在那些所谓场面、酒桌的接触中感触更深,太多的虚情假意,喝的时候称兄道弟,领导、领导,一旦用不着时,又形同陌路。

对此使我还落下一个“病根”,日后对于酒桌场面上与陌生人的应酬有些抵触,不愿多说话,更不愿去学酒桌上那一套所谓“得转”。

1996年,“达总”以及另两位老总的突然退休成为调研员,让我本来就是一潭“活水”的内心,更掀波澜。

记得第一天调整任命刚下,

第二天三个同时退休的老总就安排挤在厕所对面,一个几乎最小的房间作为调研员办公室。

昨天“达老板”还在公司“呼风唤雨”,

可第二天后似乎有一道无形的“潜规则的墙”拦住了他再踏进公司大楼的身影。

虽然我知道这是体制内的常态,

但年轻时第一次亲眼目睹,还是很受触动。

我对体制内这种一眼可以望穿未来的生活,

顿生“绝望”。

待在“中房”不是我长久之计,我已暗下决心。

1998年,在公司倒闭的三年前,

“人挪活,树挪死”,世界这么大,

自己应该出去走走的想法愈加强烈。

“时不我待”,

我决定去深圳闯闯。

待续:致青春,我的深圳岁月

来源:江右龙门



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